谢友林的空间

我的定金就这样白白丢失了吗？

　　谢律师：

　　你好，今年年初，我在买房时看到广州某楼盘彩色效果图及沙盘上标明，该楼盘配备有儿童乐园、休闲广场、游泳池等附属设施，比较符合我的购住要求。于是，我与房产公司签订了《商品房认购协议书》，交付了定金5万元。后在签订正式购房合同时，因我要求在格式合同中将配套设施的交付时间写入合同，遭对方断然拒绝，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，之后，房产公司只同意退还定金25000元。未购得房子还少了二万多元钱，在这种情况下我该怎么办?

　　咨询者：刘先生

　　谢友林律师的回复：

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据《解释》第三条的规定，如果房产公司的销售广告和宣传资料所做的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的定立和房屋价格的确定有重大影响的，应该确定为要约。你看到的儿童乐园等附属设施，显然属于具体确定，而且对你决定购买这里的商品房，毋庸置疑地产生了影响。既然是要约，你当然有权要求房产公司将配套设施的交付时间写入合同，房产公司断然拒绝的行为则属于公然的违约行为。

　　第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 何为“不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能定立”的情形?没有明确的司法解释。有专家认为，这既包括情势变更情形，也包括不可抗力情形，如开发项目被政府行政决定取消、缓建，地震、火灾等导致开发项目灭失，但此决不包括市场风险。显而易见，本案中你与房产公司未能签订商品房买卖合同，既不存在情势变更，也不存在不可抗力。因此，该房产公司应将定金返还于你。

　　同时按照定金罚则，你若违约则无权要求返还定金，反之，则可获得双倍定金，你可以据此向法院提起诉讼。